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相続した不動産や空き家・空き地の使い道にお困りなら、
賃貸などで有効活用!

不動産を相続した際、すぐに使い道がなければ賃貸物件や駐車場として有効活用するのがおすすめです。空き家や空き地のまま放置すると、収入がないまま税金だけが課されることになります。相続物件や空き家・空き地の処分方法でお困りなら、どんな活用方法が適しているか検討するとよいでしょう。そこで今回は、大阪市天王寺区を中心として不動産管理・売却を手がける「有限会社 西都ハウジング」が不動産を相続したときの必要書類や家族信託の方法とともに不動産を放置する危険性や空き家・空き地の有効な活用方法などについてご紹介します。

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不動産の相続時に必要となる書類

不動産の相続時に必要となる書類

不動産を相続した際、すぐに済ませておく必要があるのは死亡届の提出です。同時に、遺言書の有無確認も急がれます。その後は、各種書類の取得や作成に追われるのが一般的なケースです。そのため不動産相続は、よく書類に始まり書類に終わると表現されます。実際に相続したとき書類関係の手続きをスムーズに進めるには、あらかじめ何が必要になるか確認しておくのがよいと考えられます。以下に主な必要書類をご紹介しますので、この機会に見てみましょう。

不動産相続で必要となる主な書類(遺言書がない場合)

  • 相続人全員の戸籍謄本(被相続人死亡日以降のもの)
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本(出生時から死亡時まで一連のすべての戸籍謄本)
  • 被相続人の住民票の除票(本籍の記載のあるもの)
  • 遺産分割協議書
  • 不動産の登記事項証明書
  • 不動産を相続する相続人の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書

家族信託の仕組みと権利譲渡の流れ

家族信託の仕組みと権利譲渡の流れ

家族信託は、近年に利用され始めた従来の遺言に代わる新しい制度です。基本的には家族内で財産管理の権利を譲渡できる仕組みであり、自分が所有する資産の管理を生前のうちから信頼できる家族に任せられます。これまでの遺言では相続先が子どもの世代までに限られていましたが、家族信託なら孫やそれ以降の世代を指定しても問題ありません。いろいろな選択肢が用意され、柔軟に財産管理できるところは大きな特徴です。以下には、家族信託による権利譲渡の流れを具体的にご紹介します。

1. 家族信託の目的を明確化
実際に家族信託の手続きを始めるときは、最初に目的を明確に決めることが大切です。何のために財産管理の権利を譲渡するか家族内ではっきり認識できていると、曖昧なまま手続きを進めるよりトラブルを防ぎやすくなります。家族内で目的を話し合った際は、口頭で済ませず文章で明記しておくと誤解を避けられるのでおすすめです。
2. 信託契約の具体的な内容を決定
家族信託の目的を明確化したあとは、信託契約の内容を具体的に決めていきます。ここで話し合いたい主な項目は、委託者、受託者、受益者や信託する財産についてです。委託者は財産を預ける財産の所有者本人、受託者は委託者から財産を預かり管理する家族、受益者は信託財産から利益を受け取る人が該当します。信託する財産には、不動産をはじめ現金や未上場の株が含まれます。
3. 契約内容を記した「信託契約書」を作成
次の手続きは、信託契約の内容を書面に記した「信託契約書」の作成です。この段階では、どんな条文構成で契約書を作成するかが大切なポイントになります。条文の書き漏らしがあると信託の目的を果たせなくなる恐れがあり、書類の作成時には十分に気をつけなければなりません。また誤解を招かないため、個々の文章は簡潔明瞭な表現を心がける必要があります。
4. 契約書は公証人により公正証書へ
信託契約書を作成したあとは、公正証書にするのがおすすめです。公正証書は、法務大臣の任命を受けた公証人により作成された公文書を指します。公正証書がおすすめされる主な理由は、誤字や表記ミスを避けられるためです。公証人は手続きのなかで当事者の意思を確認するので、後日のトラブル防止にも効果があります。公証人を探すときは、まず公証人役場に連絡しましょう。
5. 不動産の所有者を名義変更
信託契約の締結後には、不動産の所有者名義を委託者から受託者に変更します。不動産を信託するとき所有者の名義変更は必須であり、手続きは速やかに済ませたほうがよいと考えられています。一般的に変更手続きは登記申請と呼ばれ、申請窓口は対象物件が所在する地域の法務局です。どの法務局が該当地域を管轄しているかは、法務省のホームページで調べられます。
6. 信託専用の口座を開設
現金を信託契約する場合、契約締結後に現金を「信託専用の口座」に移す手続きが不可欠です。専用口座が用意されると、受託者は自分自身の財産と信託された財産を別々に管理できます。また預金口座は信託できないため、改めて専用口座を作り元々の預金口座から送金する必要があります。専用口座の開設時には対応可能な金融機関を探し、専用口座である旨を明示することも欠かせません。

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空き家でも税金の課税対象

空き家でも税金の課税対象

不動産を相続した場合、現状が空き家であっても相続税の課税対象です。同時に、そのまま
所有し続ければ利用状況に関係なく資産と見なされ、今度は固定資産税や都市計画税が課されます。所有物件を空き地として放置していても収益は得られず、税金だけ納めることになりトータルではマイナスです。さらに倒壊の危険性などから「特定空き家」に認定されると、課税額が5倍に上がる恐れもあります。

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住宅用地には税率軽減の特例措置あり

通常、不動産に家が建っている場合、住宅用地と見なされます。住宅用地は、固定資産税と都市計画税の特例が受けられる適用対象です。それぞれの課税率は、家が建っている土地の面積により固定資産税評価額の6分の1から3分の2に軽減されます。ただ上記の通り、特定空き家に認定された住宅は税率軽減の特例を受けられません。

日頃の手入れには維持費が不可欠

日頃の手入れには維持費が不可欠

不動産を所有していると、普通は何らかの維持費がかかります。とくに空き家は、誰も住まないため日常的なメンテナンスが行き届かなくなり通常より早く劣化が進みがちです。古い木造住宅は放置していると虫が出やすくなり、庭も雑草が生い茂ってきます。そのまま放置すると近隣に迷惑をかけるため空き家でも定期的な手入れは怠れず、結果的に多少なりとも維持費が発生します。

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空き家の維持にかかる各種の費用

空き家の維持にかかる主な費用を挙げると、上記の税金以外には火災保険、光熱費、修繕費用熱費、庭木剪定費などです。火災保険は、建物の立地や築年数に応じて変わります。光熱費は、解約していないと基本使用料が発生するので注意が必要です。修繕費用や庭木剪定費は、老朽化した建物や庭木をメンテナンスするとき発生します。

特定空き家の解体費は所有者負担

特定空き家の解体費は所有者負担

現在、空き家になっている不動産が特定空き家に認定されると、行政代執行により解体を強
要される可能性があります。この場合、建物の解体にかかる費用の全額は所有者側の負担です。ただ解体工事に多額の費用が生じるからと空き家のまま放置した場合、固定資産税などの特例は適用されず解体命令に違反すれば最大50万円の罰金です。

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空き家を解体すると特例は受けられない!?

不動産に建っている家を解体すると、その土地は住宅用地と見なされなくなり固定資産税などが減税される特例は適用されません。空き家も例外でなく、適切に管理している場合は解体することで特例の対象外になると税負担は増える可能性があります。ただ特定空き家は解体しなくても特例を受けられないので、安全面から取り壊したほうがよいと考えられます。

空き地の放置が招くデメリットや危険性

空き地でも税金は免除されない

不動産はすべて資産の一部と見なされ、固定資産税と都市計画税が課されます。相続物件に住む予定がなく空き地として放置しても、納税義務は免除されません。さらに家が建っていない更地は住宅用地と認識されず、税率が軽減される特例の対象外になります。空き地を放置し、減税の特例なしで税金を納めるとなれば大きなデメリットです。

更地は害虫発生やごみ不法投棄の危険も

土地を更地のまま放置すると雑草が生い茂り、害虫の発生を招きます。最近は、粗大ごみが不法投棄されるケースも珍しくありません。いずれにしても、空き地は無法地帯になる危険性が高いと考えられています。雑草や粗大ごみが隣接地まで広がると周りに迷惑をかける場合もあり、空き地の放置は近隣トラブルを引き起こす原因にもなります。

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空き家や空き地を有効活用する方法

空き家・空き地の主な活用方法
空き家 空き地

賃貸

賃貸

空き家で、よく見られる活用方法は賃貸物件です。入居者から月々の家賃を得られると、定期的な収入を確保できます。毎月、多大な利益があり税金の支払いや生活費の足しに充てられれば、大きなメリットです。中古の物件でも家賃収入により十分な収益が上がると、日頃の維持・管理費やリフォーム費用の捻出に悩まなくて済みます。

空き地

駐車場

駐車場

駐車場は、空き地の活用方法としては比較的によく見られるケースです。実際に駐車場経営を始める場合、どんな設備を導入するかにより初期費用は変わってきます。とくに手を加えず更地のまま提供すれば、多くの費用はかかりません。ただ使い勝手のよい状態に整備したほうが駐車場としての魅力は増し、長期的な利用を期待できます。

DIY型賃貸

DIY型賃貸
DIY型賃貸は、とくに中古物件の有効活用を目的とした方法です。現在、国内では少子高齢化の影響もあり中古物件は十分に流通していません。そんな現状の打開策として、最近は借主様が物件をDIYしながら利用し続けるDIY型賃貸が推奨されています。この方法は、借主様の好みに合わせ物件を改修できるところが大きな魅力です。

自動販売機の設置

自動販売機の設置
自動販売機を設置する活用方法は、比較的に大きな手間をかけず簡単に始められるケースです。通常、設置会社が必要な機器類の設置費用を負担し、その後の管理・運営も担当します。基本的にオーナー様の負担は、電気代のみです。自動販売機の設置場所が生活道路沿いにあり日頃から人通りが多いと、大きな収益確保につながります。

シェアハウス

シェアハウス
シェアハウスは、同時に複数の利用者を獲得できる可能性がある活用方法です。アパート賃貸より入居者から多くの家賃収入を見込める点は、このケースならではメリットに挙げられます。また一度に全員が退去しなければ、急に家賃収入が途絶える心配はありません。ただ、入居者同士でトラブルになりやすいなどのデメリットが伴います。

コインランドリー

コインランドリー
コインランドリーは、周りに一人暮らしのアパートがあると高い需要を見込める活用方法です。一般的に初期費用は抑えやすい傾向にあり、立地条件に恵まれると長期にわたる利用を望めます。ただ常に多くの収益を上げるのは簡単ではないため、継続的に高収入を得るには日頃から導入設備やサービス内容を工夫するなどの経営努力を怠れません。

民泊

民泊

空き家の活用方法として、最近になり需要の高まっているケースが民泊です。背景としては、主に外国人旅行者の増加などが挙げられます。この方法の大きなメリットは、比較的に手間なく物件を維持・管理できる点です。オーナー様が所有物件を貸すと、たいてい一通りの運営業務は管理会社が担当してくれます。ただ民泊として稼働できる日数には規定があり、注意が必要です。

コンビニ

コンビニ

コンビニは、基本的に高い需要があり大きな収益を得られる傾向の強い活用方法です。駅近や大通りに面する土地なら多くの利用者が訪れる可能性は十分にあり、安定的に多額の利益を得られると見込めます。ただ立地条件に売上を大きく左右される特徴があり、周辺環境によっては期待したほど収入は伸びないケースも少なからず見られます。

老人ホーム

老人ホーム

不動産が空き家や空き地のまま放置されている場合、老人ホームとして活用する方法もあります。この方法は、いま国内で少子高齢化の流れが止まらない現状をふまえると今後も需要が伸びると期待できる選択肢です。入居者は高齢の方が中心であり、使い勝手だけでなく安全面にも配慮を欠かせないため修繕費などは高くなる可能性があります。

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