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【売却成功に向けた基礎知識・ポイント】

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  • 初めて売却される方へ【売却成功に向けた基礎知識・ポイント】

初めての不動産売却を成功させるなら、まずは基礎知識の確認!

初めて不動産を売却する場合、基礎知識の確認は不可欠です。物件売却の手続きをスムーズに進めるには、売却時に発生する諸費用・税金や必要書類について知っておくと役立ちます。さらに不動産会社の選び方や査定評価を上げるポイントも理解すれば、不動産売買を成功に導ける可能性は高まるでしょう。そこで今回は、大阪市天王寺区を中心として不動産管理・売却を手がける「有限会社 西都ハウジング」が不動産売却の基礎知識や売却成功に向けたポイントをご紹介します。

Knowledge

不動産(家や土地)の売却時に発生する費用一覧
①仲介手数料
(媒介手数料)

不動産を売却したときに発生する費用は、主に仲介手数料です。仲介手数料は、売買契約が成立した時に、一通りの売却手続きや契約交渉した不動産会社に支払う成功報酬です。原則として、契約が成立するまでは支払う必要がありません。法律上、仲介手数料の金額は物件の売却価格に応じて上限が定められています。

仲介手数料の上限計算方法

売買代金 仲介手数料
200万円以下 取引物件価格(税抜)
×5%+消費税
200万円以上400万円以下 取引物件価格(税抜)
×4%+消費税
400万円以上 取引物件価格(税抜)
×3%+消費税
+6万円
②登記費 登記費は、不動産の所有権を明示する場合に必要となる費用です。法的義務ではありませんが、物件売買により所有権が移動したときは登記情報を変更しておくと後々の混乱を避けられます。 ③抵当権抹消費用
(該当者のみ)
抵当権抹消費用は、金融機関が対象物件を競売にかけられる抵当権を抹消するための費用です。ローンを返済中の場合、売却前に抵当権を抹消しておくことが望まれます。
④住宅ローン返済費 住宅ローン返済費は、売却する物件のローン返済が完了していない場合に必要です。基本的に不動産売買では、ローンの残債があると対象物件を売却できません。 ⑤証明書(契約書)発行費 売買契約を締結する際、各種の証明書を発行するための費用です。契約時に提出を求められる証明書としては、印鑑証明書や住民票が挙げられます。
⑥引越し費・処分費 現在のお住まいを売却する場合、新居に移るなら引越し費用がかかります。また引越しのタイミングで家具や家電を廃棄するとなると処分費も欠かせません。 ⑦ハウスクリーニング・
リフォーム費用
(該当者のみ)
売主様が内覧などでの印象をよくするため物件にメンテナンスを施す場合、その作業内容に応じてハウスクリーニングやリフォームの費用が発生します。
⑧測量費用
(該当者のみ)
測量費用は、売り出す不動産を測量調査するときにかかります。対象物件の境界が曖昧であれば、近隣とのトラブルを避けるため測量調査で明確にしておくことが大切です。 ⑨解体費用
(該当者のみ)
解体費用は、敷地内の建物を解体するとき必要です。通常は更地のほうが買主様はいろいろと活用できるため、不動産売買では家屋を解体しておいたほうがよいといわれています。
不動産(家や土地)の売却時に課される税金一覧
①収入印紙税 不動産を売却したときに発生する税金は、主に収入印紙税です。一般的に収入印紙税は、重要書類を作成したときに課される税金です。不動産売買では契約書が課税対象になり、売却価格に応じた収入印紙を書類に添付することで税金を納める必要があります。 ②登録免許税 登録免許税は、不動産関係の登記情報を変更する場合に発生します。不動産売買に伴い所有権が売主様から買主様に移動したときは、誰が新しい所有者か明示する手続きで税金が課されます。
③消費税 不動産売買では、建物に関わる費用に消費税が課されます。持ち家を売却した場合、仲介手数料などは課税対象です。それに対し、土地関係の費用には消費税がかかりません。 ④住民税 住民税は、物件の売却価格が購入時の代金を上回り利益も出ると課される税金です。課税額は、売却価格と購入代金との差額から計算されます。
⑤譲渡所得税 譲渡所得税は、住民税と同じく不動産売却で利益があると課されます。税率は物件の所有期間により変わり、いくら利益を得られたか確定申告は怠れません。 ⑥復興特別税 復興特別税は、東日本大震災の被災者を支援する目的で設定された税金です。2037年までは、所得税額に課される形で徴収されます。

Necessary documents

①登記済権利証/登記識別情報
必要なタイミング・用途 取得方法
登記済権利証/登記識別情報が必要になるタイミングは、媒介契約時、売買契約時と物件の引渡し時です。媒介契約時と売買契約時には仲介会社と買主様に売主様が物件の所有者であると示すため、引渡し時には所有権の移転登記を行うとき必要になります。 取得方法 登記済権利証/登記識別情報は、不動産の所有権を登記すると法務局から発行されます。物件の購入時などに所有登記を済ませ受け取っていれば、不動産売却に伴い改めて入手する必要はありません。
②身分証明書
必要なタイミング・用途
身分証明書は、媒介契約時と売買契約時に必要です。それぞれのタイミングで、不動産会社と買主様に契約者が売主様本人であると証明するのに使います。また物件を引渡すとき移転登記を司法書士に依頼する場合、引渡しのタイミングで本人証明のため依頼先の司法書士にも提示が必要になります。
③間取図
必要なタイミング・用途 取得方法
間取図は、一般的に不動産会社と媒介契約を締結するときに必要です。契約上は必須書類になっていませんが、間取図があると不動産会社は物件情報の宣伝活動や契約交渉を進めやすくなるため実質的には不可欠と見なされています。 取得方法 通常、間取図は不動産を入手したときに取得する書類です。紛失した場合、マンションであれば管理会社も保管している可能性があります。
④建築確認済証・検査済証
(一戸建ての場合)
必要なタイミング・用途 取得方法
一戸建ての場合、建築基準法に適合していると証明するため媒介契約時に仲介会社への提示が必要です。建築確認済証は、工事前の計画が法律に沿っていることを示す証明になります。一方、検査済証は工事中あるいは完了時の検査で法律的に問題ないことを証明するのに使います。 取得方法 普通、これらの書類は対象物件を新築で購入したときに取得しています。紛失時などは再発行されませんが、管轄窓口に申請すると代用可能な書類を取得できます。
⑤地積測量図・境界確認書
(土地の場合)
必要なタイミング・用途 取得方法
土地を売却する場合、これらの書類は媒介契約時に用意しておくのが望ましいといわれます。遅くとも、買主様に物件を引渡すまでには必要です。いずれも土地の面積や隣接地との境界を証明する役割があり、近隣とのトラブルを避けるためには欠かせません。 取得方法 売却する土地が購入物件であれば、いずれの書類も購入時に取得しているのが一般的です。紛失していても、地積測量図であれば図面を作成したとき法務局にも保管されています。
⑥管理規約・使用細則
(マンションの場合)
必要なタイミング・用途
これらの書面は、不動産会社と媒介契約を締結したあと、できるだけ早いタイミングで提示するのが賢明です。販売活動中に仲介会社が書面の内容を把握していれば、購入希望者様が見つかったとき物件がニーズに応えられるか判断するのに役立ちます。
⑦重要事項に関わる調査報告書
必要なタイミング・用途
マンションを売却する際、重要事項に関わる調査報告書は販売中に用意しておくことが求められます。報告内容の多くは、仲介会社が買主様に提示する重要事項説明書に記載する必要があるためです。なお実際は、管理会社が必要書類を手配してくれます。
⑧固定資産税納税・
都市計画税納税通知書
必要なタイミング・用途
いずれの納税通知書も、不動産会社と媒介契約を締結してから早めに提示するのがおすすめです。不動産を売却すると、引渡し時に応じた税額を売主様と買主様で按分しますが、事前に書類を提示しておけば仲介会社が通知書にもとづき各々の負担額を算出してくれます。
⑨実印と印鑑証明
必要なタイミング・用途 取得方法
実印は、売買契約時に取り交わす契約書と物件の引渡し時に作成する登記書類への押印が不可欠です。印鑑証明は実印が公的機関に印鑑登録してあると証明する書類であり、実印を使用するときには一緒に用意する必要があります。 取得方法 印鑑証明は、公的機関の管轄窓口で受け取れます。最近は、マイナンバーカードを使えば自動交付機能を備えた端末からも取得可能です。
⑩固定資産評価証明書
必要なタイミング・用途 取得方法
この証明書は不動産の評価額が記された書面であり、売買契約するとき移転登記にかかる登録免許税の税額を算出するのに不可欠です。通常、移転登記の手続きは司法書士に依頼するため、買主様に物件を引渡すとき司法書士にも証明書を渡す必要があります。 取得方法 固定資産評価証明書は、公的機関の管轄窓口で取得できます。仲介会社に代行してもらう場合は、媒介契約書あるいは売主様の委任状を用意すれば問題ありません。
⑪預金通帳(もしくは控え)
必要なタイミング・用途
預金通帳は、買主様に物件を引渡すとき欠かせません。たいてい売却価格から契約時の手付金を差し引いた残額は、物件の引渡し時に売主様の指定口座へ振り込んでもらうためです。振込先の詳細は控えも用意したうえで複数人により確認すると、取り違えの防止につながります。
⑫ローン償還表
※場合による
必要なタイミング・用途
売却予定の不動産にローンが残っている場合、ローン償還表は仲介会社と媒介契約を締結するタイミングで必要です。この書面はローンの返済予定表であり、ローンの残る物件の売却金額が残債額を下回ると考えられるときなどに状況確認のため仲介会社から提示を求められることがあります。
⑬住民票の写しか戸籍附表
※場合による
必要なタイミング・用途 取得方法
売主様の引越しにより現住所が売却物件の登記済みの住所と異なる場合、買主様に物件を引渡すとき移転登記するために住民票の写しや戸籍附表が必要です。引越しが1回なら直前の住所が記載される住民票の写しで十分ですが、複数回であれば住所履歴が一通り掲載される戸籍附表を用意します。 取得方法 住民票の写しは、公的機関の窓口や自動交付機能を備えた端末で取得できます。それに対し、戸籍附表は本籍のある自治体で申請しなければなりません。

プラスアルファで準備しておいたほうが良い書類

新築販売時のパンフレットやチラシ広告
必要なタイミング・用途
不動産を売り出す際は、物件が新築として販売されていたときのパンフレットやチラシ広告があると当時の魅力を知るのに有効です。手元にある各種資料は、仲介会社と媒介契約を締結したタイミングで渡しておけば販売活動を展開するなかで役立ててもらえると期待できます。
建築設計図書・工事記録書
必要なタイミング・用途
建築設計図書は工事図面および仕様書であり、工事記録書は実際の工事内容を記録した記録書です。仲介会社との媒介契約時に用意しておくと購入希望者様にとって安心材料になり、とくに一戸建てなら購入希望者様がリフォームなどを検討する際にも役立ちます。
耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書
必要なタイミング・用途
最近は耐震偽装やアスベスト対策に関する義務違反が問題視されている影響から、これらの報告書類を仲介会社との媒介契約時に用意すると信頼性のアピールに効果的です。必須ではありませんが、少しでも不安なく販売活動を進めるなら事前準備をおすすめします。
地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書
必要なタイミング・用途
これらの報告書や評価書も、建設設計図書や耐震診断報告書と同じく購入希望者様に安心感を抱いてもらうのに有用です。すぐ用意できるなら、媒介契約時に提示しておくと仲介会社が販売活動を展開するときに有効活用してもらえると見込めます。

Pick up

物件査定の前に準備しておくべきポイント

  • 不動産の所在地情報
  • 不動産の種類(一戸建て、マンション・アパート、更地、駐車場など)
  • 不動産の現状(居住中、賃貸中、空き家など)
  • 不動産の面積(土地・建物の面積、マンションの専有面積)
  • 建物の築年数
  • 売却の希望時期
  • 不動産の名義人

How to choose

不動産売却で良心的な不動産会社とは...?

幅広い業務経験があり多彩なプランを提案できる 具体的なプランのもと販売活動を展開できる

幅広い業務経験があり多彩なプランを提案できる

さまざまなジャンルに通じた不動産会社は幅広い提案が可能であり、多角的な視点から総合的に判断できる意味でおすすめといえます。

大事な不動産を売却するなら、できるだけ売主様の希望通りに契約を成立させたいもの。これまで不動産売買だけでなく賃貸管理などの経験もある会社は売却物件の条件に合ったプランの提案が難しくなく、不動産売却を成功に導ける可能性は広がります。

具体的なプランのもと販売活動を展開できる

具体的なプランのもと販売活動を展開できる

不動産会社が提案する販売活動のプランは、具体性があるほど購入希望者様を見つけやすくなり売買契約の成立につながると期待できます。

実際の販売活動は具体的なプランを描いたうえで展開すると、ただ物件情報を宣伝するより購入希望者様に物件の魅力をアピールするには効果的です。早めに購入希望者様が見つかれば価格などを変更せずに済み、売主様の意向に沿った契約を締結しやすくなります。

査定額の理由を良し悪しに関係なく説明してくれる どんな相談も売主様の立場で親身に聞いてくれる

査定額の理由を良し悪しに関係なく説明してくれる

不動産を査定した際、査定額の理由について良し悪しを問わず詳細に説明してくれる不動産会社は信頼できます。

なんとか契約を取りたい会社は、現状をふまえず高額査定を提示する傾向にあります。それに対し、良心的な会社はあくまで客観的に査定を進めたうえで適正価格を提示し、その理由についても適切に説明してくれるので安心です。

どんな相談も売主様の立場で親身に聞いてくれる

どんな相談も売主様の立場で親身に聞いてくれる

不動産会社が、どれだけ売主様の立場で考えてくれるかも会社選びで失敗しないための重要なポイントです。

売主様は、さまざまな事情から不動産売却を決断しています。また売却後には、次の人生が待っています。そんな売主様の心情に理解を示し、どんな相談にも親身に耳を傾けながら将来的な問題も一緒に考えてくれる会社なら安心して業務を任せられるでしょう。

不動産会社選びでは、こんな業者に要注意!

不動産売却の会社選びでは、「絶対に成功する」や「大手は安心」と勧誘する業者や高額料金の支払いを迫るケースに注意が必要です。実際のところ不動産売買に絶対はなく、大手が安心とは限りません。高額料金の請求は、詐欺の可能性があります。いずれにしても売主様の利益を最優先に考えているとはいえないため、十分に気をつける必要があります。

Pick up

西都ハウジングは、「人生100年時代」に
向けて、活動しています

いまは平均寿命が延び、「人生100年時代」といわれています。これからの長い人生を充実させるには、家計を支えるお金が欠かせません。どうやって生活資金を準備するか検討する際、不動産売却は資金調達の方法として有効です。この機会に、不動産売却を含めたセカンドライフのプランについて考えてみてはいかがでしょうか?現在、西都ハウジングは今後の人生を豊かにするためのプロジェクトを進めていますので、いつでもお気軽にご相談ください。

How to raise

物件周辺の生活環境

物件が公共交通機関の近くにあり周囲に学校、病院や商業施設が整っていると日常生活に便利であり、査定アップにつながります。

物件の日照条件

物件が日当たりのよい場所にあると快適に過ごせるため、南向きの部屋やひな壇上の土地は人気があり査定でも高く評価されます。

土地が道路に接する方位

物件の敷地は、どの方位が道路に接しているかで評価は変わります。北面より南面に道路のある土地のほうが評価は高く、なかでも周りに高い建物がない角地は人気です。

土地の形状

物件の敷地は、斜めや細長い形になっていると家を建てるとき制限を受けます。正方形や長方形は自由度が高く、日照時間の関係からも高評価につながるプラス要素です。

間口に接する道路の幅員

不動産の間口に接する道路の幅員は、安全性の問題などから4m以上が理想的と考えられています。5~6mの道路に面していると、さらに高評価を望めます。

物件の現状

土地を売却する場合、更地になっていると高評価です。敷地内に古い建物や不要品が残っていると処分費用は購入希望者様の負担になる可能性があり、売買契約は成立しにくくなるため、マイナス評価を招きます。

社会的な経済動向

社会的な経済動向も、査定評価を左右する要因です。近日中に増税の予定があると物件購入は急がれるケースが増え、高額でも売れやすくなるため査定額は高まる傾向が見られます。

プラスアルファで少しでも査定価格をアップさせるなら

丁寧な清掃で臭い対策 水回りは清潔感を保持 インテリアは配置を工夫

丁寧な清掃で臭い対策

不快な臭いは、査定でマイナス評価につながる要素です。ただ居住者自身は、なかなか生活臭やペット臭に気づけません。そのため、査定前には臭い対策として丁寧な清掃を心がけると価格アップを見込めます。

水回りは清潔感を保持

水回りは清潔感を保持

水回りは、清潔感があると査定での価格アップに効果的です。キッチンやトイレからお風呂まで、きれいな状態が保たれていると印象はよくなります。清掃するときは、水垢やカビ汚れを十分に取り除いておきましょう。

インテリアは配置を工夫

インテリアは配置を工夫

室内のインテリアは、購入希望者様が入居後の生活をイメージするのに効果的なアイテムです。内覧などで購買意欲を刺激するなら、インテリアを上手にレイアウトするのが大切なポイントになります。

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