任意売却の基礎知識や競売との違いをご紹介

任意売却とは、何らかの事情で住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに、金融機関の合意のもと売却する方法です。住宅ローンを滞納・延滞してしまうと、月々ローンの返済をする権利（期限の利益）を失ってしまいます。金融機関から債券会社や保証会社に権利が移ると、一括返済か任意売却を求められ、どちらも拒否した場合は強制的に競売にかけられてしまいます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

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5年前に3980万円で新築一戸建てを購入された38歳のKさん。お子様2人の4人家族で、購入当時の年収は400万円でしたが、普通に生活していれば返済に困ることはないはずでした。 しかし、新型コロナウイルスによる経営悪化が原因でボーナスのカット、給料も減額され、年収が300万円に減ってしまったのです。生活を切り詰め、なんとか月々の返済を続けましたが、ボーナス月の20万円の返済が難しくなってしまいました。家族と相談し悩んだ末、自宅の売却を決意されました。 債権者と交渉の結果、無事に任意売却が完了し、生活再建のため頑張っておられます。

奥様とお子様1人、3人家族のM様は、昨年１１月に裁判所から「競売開始決定通知」が届きました。競売開始決定通知が届く前に督促状などは届いていないかを尋ねると、郵便物が数多く届くので面倒になりそのまま捨てていたとのことです。一旦競売が開始されると、債権者は手続きを止めてはくれないため、限られた時間で任意売却を並行して行う必要があります。M様のご協力もあり、期間内に決済引渡しが完了しました。新居の契約、お引越しまで当社でお世話させていただきました。また、交渉の末、残債務は月々15,000円の支払いで応じてもらうことができました。

住宅の価格査定とローン残高を確認

まずは、住宅の価格査定とローン残高を確認します。物件価格がローン残高を上回っている場合は通常の不動産売却、下回っている場合は任意売却となります。
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債権者から任意売却の許可を得る

任意売却は、住宅ローンの返済を目的とした売却です。そのため、売却することで、できるだけ債務を返済することを条件に売却の許可を得る必要があります。
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売却手続きスタート

債権者の許可が得られれば、売却手続きを始めます。任意売却では、競売とは異なり通常の仲介売却と同じように売り出されるため、プライバシーが保たれます。
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売買契約

買主様が現れれば、通常の不動産売買と同じように売買契約が結ばれます。このとき手付金を受領しますが、任意売却の場合は決済日まで不動産会社が預かるのが一般的です。
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決済・物件引渡し

契約時に決めた日程で、決済および物件引渡しを行います。受領した金額は優先的に債務の返済に充てられますが、交渉すれば引越し代金や当面の生活費として、数十万円を手元に残せることがあります。
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残債務の返済計画を立てる

任意売却は、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合に選択できる売却方法です。売却後に残った債務を、無理のない範囲で返済する計画を立てましょう。