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loanローン返済にお困りの方へ【任意売却】

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ローンの返済が困難になったらお早めに任意売却のご検討を

病気で働けなくなったり、会社の経営悪化が原因で収入が減ってしまったり、何らかの事情で住宅ローンの返済ができなくなってしまったときは、任意売却をご検討ください。住宅ローンの滞納が続けば、強制的に競売にかけられてしまうこともあります。こちらでは、大阪市天王寺区を中心に不動産管理・売却を手がける「有限会社 西都ハウジング」が、任意売却の流れや対応可能な期間、競売との違いなどについてご紹介します。

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任意売却とは

任意売却とは、何らかの事情で住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに、金融機関の合意のもと売却する方法です。住宅ローンを滞納・延滞してしまうと、月々ローンの返済をする権利(期限の利益)を失ってしまいます。金融機関から債券会社や保証会社に権利が移ると、一括返済か任意売却を求められ、どちらも拒否した場合は強制的に競売にかけられてしまいます。

競売との違い

※表は左右にスクロールして確認することができます。

  任意売却 競売
売買価格 通常の仲介売却と同様に、高額で売却できる可能性があります。売却で得たお金は、住宅ローンの返済に充てられるため、残債を減らすことが可能です。 裁判所が売却基準額を決定しますが、市場相場の約70%になります。さらに、入札はその20%以下から行るため、売却価格は市場相場を大きく下回る可能性が高いです。
余剰金 残債を返済し、残ったお金は手元に残ります。引越し資金や当面の生活費に充てることが可能です。 売却代金はすべて債権者に支払われるため、1円も手元に残りません。強制退去になった場合、引越し費用も自分で捻出する必要があります。
引越し 引越し時期は、ある程度希望を考慮してもらえるなど、融通がききます。引越し先探しの補助が得られることもあります。 こちらの都合は聞き入れてもらえず、落札者の都合で立ち退き時期が決定します。強制退去を迫られることもあり、すぐに応じない場合、不法侵入罪を問われることもあります。
残債務 債務者と話し合いの場が設けられ、無理のないペースで返済が可能になります。弁護士や司法書士に代わりに交渉してもらうことも可能です。 返済方法の話し合いなどはできません。どれだけ多額の残責務があるとしても支払い義務があり、その処理方法は自分で模索する必要があります。
プライバシーの保護 ご近所に知られないように、広告や販売活動を工夫しながら売却することができます。同じ地域に住み替えたり、リースバックという方法で同じ家に住み続けたりすることも可能です。 競売物件として、インターネット上や新聞、チラシに載り、誰でも閲覧できる状態になります。また、競売業者が近隣住民に聞き込みをすることもあるため、プライバシーの保護は難しいといえます。
生活再建 手元にお金が残りやすく、無理のないペースで返済が可能なため、計画的な生活再建が可能な方法といえます。 手元に何も残らず、ストレスや心的負担が大きいため、生活再建に前向きになれないという方も少なくありません。

注意!任意売却可能な期間は決まっています

※表は左右にスクロールして確認することができます。

滞納の時期 状況 任意売却の可否
ローン滞納前 なんとか月々のローンの支払いはできているものの、苦しい状況。
ローン滞納3カ月以内 ローンを滞納したことにより、金融機関から督促状や一括弁済通知が届きます。
ローン滞納4カ月以内 不動産の競売開始の通知が届きます。通知から約4~5カ月で競売が行われてしまいます。
ローン滞納5カ月以上 裁判所から競売執行官や不動産関係者が訪ねてきて、競売に向けて物件の調査を行います。
それ以降 競売が開始され、強制的に立ち退きを命じられてしまいます。 不可

任意売却の成功ケース

Case.1 コロナでボーナス返済が困難に

Case.1 コロナでボーナス返済が困難に

5年前に3980万円で新築一戸建てを購入された38歳のKさん。お子様2人の4人家族で、購入当時の年収は400万円でしたが、普通に生活していれば返済に困ることはないはずでした。 しかし、新型コロナウイルスによる経営悪化が原因でボーナスのカット、給料も減額され、年収が300万円に減ってしまったのです。生活を切り詰め、なんとか月々の返済を続けましたが、ボーナス月の20万円の返済が難しくなってしまいました。家族と相談し悩んだ末、自宅の売却を決意されました。 債権者と交渉の結果、無事に任意売却が完了し、生活再建のため頑張っておられます。

Case.2 督促状に気づかず競売に……

Case.2 督促状に気づかず競売に……

奥様とお子様1人、3人家族のM様は、昨年11月に裁判所から「競売開始決定通知」が届きました。競売開始決定通知が届く前に督促状などは届いていないかを尋ねると、郵便物が数多く届くので面倒になりそのまま捨てていたとのことです。一旦競売が開始されると、債権者は手続きを止めてはくれないため、限られた時間で任意売却を並行して行う必要があります。M様のご協力もあり、期間内に決済引渡しが完了しました。新居の契約、お引越しまで当社でお世話させていただきました。また、交渉の末、残債務は月々15,000円の支払いで応じてもらうことができました。

任意売却完了までの流れ

住宅の価格査定とローン残高を確認

まずは、住宅の価格査定とローン残高を確認します。物件価格がローン残高を上回っている場合は通常の不動産売却、下回っている場合は任意売却となります。

債権者から任意売却の許可を得る

任意売却は、住宅ローンの返済を目的とした売却です。そのため、売却することで、できるだけ債務を返済することを条件に売却の許可を得る必要があります。

売却手続きスタート

債権者の許可が得られれば、売却手続きを始めます。任意売却では、競売とは異なり通常の仲介売却と同じように売り出されるため、プライバシーが保たれます。

売買契約

買主様が現れれば、通常の不動産売買と同じように売買契約が結ばれます。このとき手付金を受領しますが、任意売却の場合は決済日まで不動産会社が預かるのが一般的です。

決済・物件引渡し

契約時に決めた日程で、決済および物件引渡しを行います。受領した金額は優先的に債務の返済に充てられますが、交渉すれば引越し代金や当面の生活費として、数十万円を手元に残せることがあります。

残債務の返済計画を立てる

任意売却は、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合に選択できる売却方法です。売却後に残った債務を、無理のない範囲で返済する計画を立てましょう。

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