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不動産の使い道をご検討中なら、有効に資産活用してみませんか?

不動産は、適切に管理すると多くのメリットをもたらしてくれる大切な資産です。ただ管理業務は多岐にわたり、オーナー様自身で管理するのは難しいかもしれません。その場合、不動産管理会社に任せると負担軽減に効果的です。会社選びのポイントを把握すれば、信頼に足る会社を見つけるのに役立つでしょう。そこで今回は、大阪市天王寺区を中心として不動産管理・売却を手がける「有限会社 西都ハウジング」が管理会社の種類、会社の選び方や不動産管理を委託するメリットなどについてご紹介します。

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管理会社の種類と主な業務内容

不動産事業で収益を生み続けるためには、さまざまな管理業務を適切に進めるスキルが不可欠です。また、適切に資産運用していても思わぬトラブルが発生するリスクは皆無ではありません。万一のトラブルが起きたときに備え、いつでも速やかに問題を解決する対策が求められます。ただ、すべての事案について不動産のオーナー様だけで対処するのは簡単ではないと考えられます。その場合、各種の管理業務をサポートしてくれる不動産管理会社は頼れる存在です。

管理会社の種類とサポート内容は大きく4タイプ
BM PM AM FM

BM(ビルディングマネージメント)のサポート内容は、主に建物自体の維持・管理です。実際の業務範囲は、建物および屋内外設備の保守・点検から修繕・改修工事の管理や敷地内の清掃、さらに巡回警備・防犯や防災設備の管理まで多岐にわたります。契約する際、管理会社はそれぞれの業務を個別に一定の料金で請け負うパターンが一般的です。

  • 建物の保守・点検
  • 敷地内の清掃
  • 防災設備の管理
PM

PM(プロパティマネージメント)は、不動産経営を全般的にサポートするタイプです。実際の業務範囲は建物の美観管理にとどまらず、契約業務、家賃関係やトラブル対応まで含まれます。契約業務では契約・更新・退去の手続きを担当し、家賃関係では回収や督促を手がけます。管理会社は、各種業務を通じて収益の最大化や継続化を目指します。

  • 入居者の募集
  • 契約関係の手続き
  • 家賃の回収・督促
AM

AM(アセットマネージメント)は、不動産にとどまらず金融資産まで含めた財産全般の管理運用をサポートするサービスです。サポート対象となる金融資産としては、株や債券が挙げられます。各種の財産に一通り目を向けつつ資産の投資先や運用戦略を検討し、収益性の最大化を目指すスタイルです。別のBM・PM業務とも、よく連携します。

  • 不動産の買い付け
  • 運用戦略の立案
  • 資産の運用・売却
FM

FM(ファシリティマネージメント)は、資産を有効活用する視点から各種サポートを提供します。資産として十分に活かされていない不動産の利用状況を見直し、収益性の向上を目指すのが主な目的です。サービス対象には商業施設なども含まれ、長期的・計画的にサポートする特徴があります。BM・PM会社と連携することも、少なくありません。

  • 利用状況の見直し
  • 設備の更新
  • 収益性のアップ

信頼に足る管理会社を選ぶポイント

1. どれだけ管理会社や担当者が信頼できるかとは?

1. どれだけ管理会社や担当者が信頼できるかとは?

大事な不動産の管理を任せるなら、管理会社および実際の業務担当者は信頼に足ることが必須条件です。一通りの管理業務を誠実に進めてくれる会社や担当者であれば、家賃収益の最大化や良質な入居者の獲得を見込めます。サポートを求めた際、会社側の都合ばかり主張せずオーナー様の事情に寄り添いながら各種プランを提案してくるかどうかは信頼性をチェックするときの重要なポイントです。

2. 良質な入居者を集める客付けの力があるか

2. 良質な入居者を集める客付けの力があるか

賃貸物件の場合、家賃収入は不動産の収益性を大きく左右する重要な要素です。月々の家賃を滞りなく確保するためには、管理会社は日常的な管理業務を遂行するだけでなく良質な入居者を見つける客付けの力も欠かせません。会社選びでは多くの入居者を獲得できることも重要ですが、居住後に問題なく家賃を支払ってくれる入居者を集められるかも見逃せないポイントになります。

3. トラブルが起きたとき適切に対応できるか

3. トラブルが起きたとき適切に対応できるか

管理物件で問題が起きた際、迅速かつ適切にトラブル対応できるかは管理会社を選ぶときの重要な判断基準です。担当者が誠実な対応により速やかに問題を解決できれば、オーナー様を悩ませる心配はありません。ただトラブル対応のレベルは、実際に問題が起きてみないと確認するのは難しいでしょう。そのため、会社選びの段階では自分に対する態度が判断基準のひとつになると考えられています。

4. 賃貸とともに売却業務も対応可能か

4. 賃貸とともに売却業務も対応可能か

管理会社を選ぶ場合、管理物件を売却するときに対応可能かどうかも注目しておきたいポイントです。不動産を賃貸物件として運用していると、タイミングによっては購入時より高く売れることがあります。とくに都心は家賃相場が下落しにくく、高値で売却できる可能性は低くありません。その点からは、賃貸と売却ともに対応可能な会社を選ぶと不動産を有効活用できる幅は広がると見込めます。

5管理費の価格が管理内容に見合うか

5管理費の価格が管理内容に見合うか

管理費が、実際の管理内容に見合った価格設定かどうかの確認は不可欠です。いまのところ管理費に相場価格はなく、管理会社ごとに差異が見られます。余計な出費を避けるためには、管理費の金額が妥当であるか判断する必要があります。ただ、安価でも管理内容がニーズに応えられなければ意味がないでしょう。会社選びでは、オーナー様の要望にふさわしい価格設定か検討することが求められます。

不動産管理でよく見舞われるトラブルとは?

入居者がいるときに…

入居者がいるときに…

賃貸物件で入居者がいるときによく起きる問題は、近隣との騒音トラブルです。集合住宅は隣接する部屋に生活音が漏れやすく、トラブルに発展するケースが多く見られます。入居者が変わった場合に、申告されないトラブルも少なからず起きています。よくある事例は、最初に一人暮らしとして契約した部屋に無断で別の人も居候させるパターンです。ほかに、ペット関係のトラブルも発生率が高いといわれています。ペット不可の物件や飼育時には敷金の積み増しが条件となる場合でも、無断でペットを飼育するケースなどが生じています。

入居者の退去時に…

入居者の退去時に…

入居者が退去するときに起きやすいトラブルは、解約時の精算に関わる問題です。原則として入居者は、退去時に借りていた部屋をもとに戻す義務があります。汚れや傷みが激しく原状回復が難しい場合、修繕費用を負担するのが一般的です。ただ、自然あるいは通常レベルの損耗であれば借主側が費用を支払う必要はありません。あくまで借主側の不注意や過失による損耗と判断されたとき、修繕費用を請求されます。そのため退去時には、よく汚れや傷みが自然か過失によるものかどうかでトラブルになります。

不動産管理の外部委託がもたらすメリット

不動産管理の外部委託がもたらすメリット

不動産の管理業務は多岐にわたり、トラブルに見舞われることも珍しくありません。これらの点をふまえるとオーナー様にとって自身で不動産管理する負担は軽くなく、管理会社に任せたほうが確実といえます。信頼に足る会社と契約すれば、日々のメンテナンスに要する手間は省かれます。さらに家賃滞納の処理はスムーズになり、毎月の収益が安定しやすいところなども大きなメリットです。

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不動産活用に最適な上町台地の魅力

上町台地は、全国的にも知られる高級住宅街の帝塚山に並ぶ、大阪府屈指エリアです。JR森ノ宮駅に始まりJR天王寺駅までのエリアを指します。明治以降に耕地整理・土地区画整理が行われ、その後も開発が進みました。文教都市としても優秀であり、教育環境がしっかりと整備されています。賃貸需要が高く、家賃相場も高いという特徴は、不動産活用にうってつけです。不動産投資をご検討中の方は、ぜひ上町台地にご注目ください。

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