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Otherその他売却方法のご紹介

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住み替えや離婚、賃貸物件など、事情に合わせた売却方法をご紹介します。

住み替えや離婚による財産分与、賃貸物件の処分など、さまざまな事情で不動産の売却を考える方は多くいらっしゃいます。不動産の売却時には、それぞれの事情に合わせた売却方法や注意点があるため、しっかり把握しておくことをおすすめします。こちらでは、大阪市天王寺区を中心に不動産管理・売却を行っている、「有限会社 西都ハウジング」が、さまざまな売却方法とその注意点についてご紹介します。住み替えを検討中の方や離婚による財産分与にお悩みの方、賃貸物件の売却方法を知りたい方などはこちらをご確認ください。

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住み替えによる売却時の注意点

いまの住居を売却し、新しい家に住み替えたいときは、通常の売却と手順が異なるため注意が必要です。住み替える場合は、家の売却と購入を同時期に行うのか、もしくはどちらかを優先的に行うのかを先に決めなくてはいけません。家の売却を優先することを「売り先行」といい、新しい家の購入を優先することを「買い先行」といいます。住み替えで売却益を新しい家の購入資金に充てたいと考えている場合は、資金計画の立てやすい「売り先行」がおすすめです。

「売り先行」とは? 「買い先行」とは?
家の売却を優先する方法です。売却益を、新しい家の購入資金に充てることができるため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。また、売却に時間をかけることができるため、希望する価格で売却できる可能性が高いです。
ただし、売り先行の場合は、売却と引渡しが済んでから新しい家を購入するケースが一般的です。そのため、売却した物件の引渡しから新しい家の引渡しまで仮住まいになる可能性があります。
「買い先行」とは? 新しい家の購入を優先する方法です。買い先行の場合は、時間をかけて新しい家を探すことができます。しかし、新しい家の引渡しまでに売却が済んでいなかった場合、住宅ローンを2重に支払うことになってしまうため注意が必要です。
また、売却益に期待して家を買った場合、思うような金額で売却できなかったときに誤算が生じてしまうリスクも考えられます。買い先行にする場合は、しっかり資金計画を立てる必要があるといえるでしょう。

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「売り先行」をおすすめする理由を
「買い先行」との比較で確認!

住み替え時に売り先行をおすすめする大きな理由は、資金計画の立てやすさにあります。いまの住居の成約価格を確認してから新しい家を探せるため、資金繰りに失敗する可能性が低くなるのです。また、買い先行にすると、住宅ローンを2重で支払うリスクが伴いますが、売り先行の場合は、その心配もありません。ただし、引渡しのタイミングによっては、仮住まいになってしまうリスクがあるため注意しましょう。

売り先行 買い先行
資金計画の立てやすさ 立てやすい 立てにくい
住居費(住宅ローン)の発生 問題なし 二重でかかるリスクあり
融資の付きやすさ 付きやすい 付きにくい
仮住まいになるリスク リスクあり リスクなし

住み替えに失敗しないために抑えておきたいポイント

1. 「住み替えローン」の検討

住み替えで新居の住宅ローンを組むときは、住み替えローンを検討してみましょう。住み替えローンとは、自宅を売却しても住宅ローンの完済ができなかった場合に利用できるローンです。残った住宅ローンと、新居のローンを合算して組むことができます。ただし、合算して借入の額が大きくなった分、返済額も大きくなり、ローンの審査も厳しくなります。

2. 売り先行にするなら仮住まいになるリスクを考慮する

売り先行にする場合は、仮住まいになる可能性が高いため、その分の費用も計算しておきましょう。賃貸物件を探すとしたら、引越し費用・敷金・礼金・仲介手数料などがかかります。売り先行は住宅ローンが2重にかかるリスクは回避できますが、仮住まいのための初期費用がかさんでしまうことは認識しておきましょう。

3. 買い先行にするなら「買い替え特約」が設定可能かを確認する

買い替え特約とは、新しい家の売買契約を結ぶ際、「期日までにいまの住居が希望する額で売れなかった場合、この契約は白紙解約にする」という内容です。買い替え特約が設定できれば、住宅ローンが2重にかかるリスクは回避できます。ただし、売主様側にメリットがないため、中古物件では設定できないケースが多いです。

property sharing
due to divorce

離婚時に財産分与の対象となる財産とは?

財産分与の対象となる財産とは、結婚後に構築されたすべての財産を指します。たとえば預金や現金、不動産、車、年金、生命保険の積立金などが対象です。共有の財産から購入した不動産であれば、名義人などは関係なく財産分与の対象となります。以下に、このような対象財産が、財産分与でどのように分配されるかをご紹介します。

現物で分配 売却代金を分配 分与に相当する金銭を交付
現金や預金など、分配が可能なものは、現物で分配がなされます。対象の財産を形成するにあたり、どれくらい寄与したかが考慮されますが、夫婦平等に半分ずつ分配されるケースが多いです。 売却代金を分配 不動産や車などを分ける場合は、売却した代金を分配する形をとるのが一般的です。現金で分配したほうが公平感を生みやすく、事情に合わせた分配も可能になります。 分与に相当する金銭を交付 一方が家に住み続けたり、車に乗り続けたりするケースもあります。この場合、もう一方に同等の金銭を支払うことで同意を得る必要があります。しかし、不動産や車の評価額が高い場合は、使用を続ける側の負担が大きくなってしまうため注意が必要です。

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税金対策のため財産分与は離婚成立後に行う

税金対策のため財産分与は離婚成立後に行う

結婚後に購入した不動産は、財産分与の対象となるため、売却して資産を分け合うケースが多く見られます。しかし、離婚前に売却して資産を分けてしまうと、贈与と見なされ贈与税が発生してしまいます。売却した家の名義が夫だった場合、売却で得た財産を分け与えられた妻側に贈与税が発生することになるため注意しましょう。離婚成立後に分ければ財産分与になるため、税金は発生しません。財産分与は、必ず離婚成立後に行うようにしましょう。

離婚による財産分与で抑えておきたいポイント

1. 財産分与に必要な費用をチェックする

財産分与を行う際に、必要となる税金がいくつかあるため注意しましょう。共有名義をどちらか一方の名義に変更する際は、登録免許税が必要です。不動産の財産分与時に、時価が購入したときよりも上がっていた場合は、利益に対して譲渡所得税がかかります。さらに、相続税の節税対策のための離婚であることが発覚した場合は、贈与税や不動産所得税がかかります。

2. 住宅ローンの返済が最優先

離婚でマンションや戸建てなどの住居を売却する場合、売却益は住宅ローンの返済に充てることが最優先です。ローンを完済しても手元にお金が残ったら、譲渡所得税の支払いに充てることをおすすめします。すべて支払いを済ませておけば、のちのトラブルを回避することができます。

3. 完済が難しい場合は名義変更をするか借り換えを検討

不動産を売却しても完済が難しい場合には、どちらか一方が現居に住み続けながら返済を続けるのが妥当です。ただし、住宅ローンが共有名義となっている場合は、支払い義務が継続します。そのため、名義変更の手続きが求められます。

なお、不動産の名義変更をしたとしても、一方が連帯保証人になっている場合は注意しなくてはなりません。連帯保証人から外れることは困難であるため、別の住宅ローンへ借り換えを行うなどの方法が考えられます。

owner change

賃貸住宅におけるオーナーチェンジでの売却方法

オーナーチェンジとは、賃貸物件にのみ利用される売却方法です。オーナーチェンジは、賃貸物件に入居者が住み続けた状態のまま引渡しが行われます。新しいオーナーは、新しい入居者を募集する必要がないため、引渡ししされた時点で家賃収入が約束されている状態になります。オーナーチェンジによる売却方法は、通常の不動産売買とほとんど変わりません。ただし、賃貸契約の引継ぎなど、通常とは異なる手続きが発生します。オーナーチェンジで売却する流れを、具体的にご紹介します。

1.物件の査定を依頼する
不動産会社に依頼して、物件の査定をしてもらいます。賃貸物件の査定価格は、収益性や築年数、最寄り駅からの距離、周辺の類似物件の相場価格などを考慮して算出されます。
2.不動産会社を選び媒介契約を結ぶ
通常の仲介売却と同様に、依頼する不動産会社が決まれば媒介契約を結びます。媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類から選ぶことが可能です。
3.物件の売却活動を始める
売却活動とは、インターネット上の広告や折込チラシなどを利用して宣伝し、購入希望者を募ることです。購入希望者が現れたら、物件の詳細を提示したり内見を行ったりします。
4.不動産売買契約を締結する
購入希望者と価格交渉などを行い、売買の条件に双方が納得できたら、不動産会社立ち合いのもと売買契約を締結します。このとき、手付金として売却価格の10~20%を買主様から受け取ります。
5.差額を受け取り、物件を引渡す
司法書士などに依頼し、所有権移転登記を行い、物件の所有権を買主様に移します。買主様が物件の購入金額から手付金を引いた差額の支払いが済んだら、物件を引渡ししします。
6.賃貸借契約の引継ぎ
所有権移転登記を行うと同時に、賃貸借契約も引き継がれます。家賃などの条件の変更がない限り、賃貸借契約書の名義の変更などは不要です。入居者から預かっている敷金や保証金などがあれば、売主様から買主様へと引き継ぐ必要があります。
7.オーナーの変更などを通知する
オーナーが変わったことにより、家賃の振込先や管理会社が変更になるため、変更内容を入居者に通知します。新旧オーナーが連名で通知を出す場合は、しっかり通知内容の確認をさせてもらいましょう。

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